BCB detalha regras de dedução da exigibilidade do SFH em 2026

O que mudou

O Banco Central do Brasil (BCB) publicou, no Diário Oficial da União de 24/07/2026, uma Instrução Normativa que regulamenta, em detalhe operacional, as deduções relativas à exigibilidade do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e à exigibilidade global.

A norma organiza, em seções e linhas numeradas, os critérios de contabilização aplicáveis a repasses, refinanciamentos, letras hipotecárias, letras de crédito imobiliário, letras imobiliárias garantidas e aplicações financeiras vinculadas a financiamentos residenciais e não residenciais.

O texto publicado traz tabelas que correlacionam cada linha de dedução com o código contábil de origem (COSIF), o dispositivo correspondente da Resolução CMN nº 4.676 e o artigo específico da própria Instrução Normativa. Trata-se de uma norma de caráter eminentemente técnico-operacional, destinada a padronizar o preenchimento de demonstrativos regulatórios pelas instituições financeiras que atuam no direcionamento de recursos do SBPE para o crédito imobiliário.

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As mudanças principais

Seção V – Deduções relativas à exigibilidade SFH

• Linha 33: contempla depósitos interfinanceiros vinculados (DIIs) emitidos até 31/12/2026 e garantidos por financiamentos imobiliários residenciais, com origem no código contábil 6214, correspondente ao art. 25-L, inciso II, da Resolução CMN nº 4.676.
• Linha 34: trata das operações de repasses e refinanciamentos destinadas à contratação de financiamentos imobiliários residenciais, com base nos códigos 6216 e 6217.
• Linhas 35 e 36: definem o valor contábil de letras hipotecárias (LHs), letras de crédito imobiliário (LCIs) e letras imobiliárias garantidas (LIGs), considerando apenas a parcela efetivamente lastreada ou garantida por financiamentos residenciais utilizados no cumprimento da exigibilidade do SFH.
• Linha 37: soma os valores contábeis brutos das operações de financiamento habitacional contratadas a partir de 01/01/2027 nas condições do SFH.
• Linha 38: apresenta a fórmula de cálculo do saldo de letras a ser deduzido, definida como o resultado positivo da diferença entre a soma das linhas 35 e 36 e o valor da linha 37, ou zero, o que for maior.

Seção VI – Aplicações para exigibilidade global (operações a partir de 2027)

• Linha 39: valor utilizado da conta de controle relativa a operações de financiamento imobiliário, exceto SFH, vinculado ao código contábil 6882.
• Linha 40: valor utilizado da conta de controle relativa a operações de empréstimo a pessoas naturais garantidas por imóveis residenciais, vinculado ao código 6886.

Seção VII – Aplicações para exigibilidade global (operações contratadas até 31/12/2026)

Esta seção detalha um conjunto mais amplo de modalidades, entre elas:

• Financiamentos à aquisição, construção, reforma, ampliação e produção de imóveis não residenciais (linhas 41 a 44);
• Financiamentos à aquisição de materiais de construção para imóveis não residenciais (linha 45);
• Desembolsos programados para liberação em contratos de construção ou produção não residencial (linha 46);
• Cédulas hipotecárias (CHs) e cédulas de crédito imobiliário (CCIs) representativas de financiamentos não residenciais (linha 47);
• Financiamentos para obras de infraestrutura em loteamentos urbanos (linha 48);
• Recursos aplicados em DIIs contratados até 31/12/2026 garantidos por financiamentos não residenciais (linha 49);
• Empréstimos a pessoas naturais garantidos por imóveis residenciais contratados até 12/11/2020 (linha 50).

Correlação com a Resolução CMN nº 4.676

Cada linha da tabela faz referência direta a dispositivos específicos da Resolução CMN nº 4.676, entre eles os artigos 17, 19-A, 25-G, 25-H e 25-L. Essa correlação explícita reduz a margem de interpretação das instituições sobre qual dispositivo da resolução fundamenta cada dedução contábil, funcionando como um manual de preenchimento vinculado à norma de origem.

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Quem é afetado

• Bancos múltiplos, bancos comerciais e caixas econômicas que captam recursos em depósitos de poupança do SBPE e estão sujeitos às regras de direcionamento e exigibilidade do SFH.
• Companhias hipotecárias e securitizadoras que emitem ou lastreiam LHs, LCIs, LIGs, CHs e CCIs vinculadas a financiamentos imobiliários.
• Áreas de compliance regulatório e controladoria responsáveis pelo preenchimento de demonstrativos periódicos de cumprimento de exigibilidade junto ao BCB.
• Consultorias e escritórios de advocacia que assessoram instituições financeiras em matéria de regulação do crédito imobiliário e do direcionamento de recursos da poupança.
• Auditores internos e externos encarregados de validar a correta contabilização das deduções de exigibilidade nos balanços das instituições.

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O que fazer agora

1. Mapear os códigos contábeis (COSIF) citados na norma — como 6214, 6216, 6217, 6195, 6196, 6191, 6882, 6886, entre outros — e confirmar sua correta alimentação nos sistemas internos de contabilidade regulatória.
2. Revisar a fórmula da linha 38, que define o saldo de letras a ser deduzido como o valor positivo da diferença entre letras contabilizadas e o estoque de financiamentos habitacionais contratados a partir de 01/01/2027, ajustando planilhas e sistemas de apuração conforme essa lógica.
3. Validar, junto às áreas jurídica e de compliance, a correlação entre cada linha da Instrução Normativa e o respectivo artigo da Resolução CMN nº 4.676, de modo a evitar divergências de interpretação em eventuais fiscalizações do BCB.

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Como acompanhar

Como a norma trata de critérios de contabilização vinculados a datas de transição — como o marco de 31/12/2026 para determinadas modalidades e 01/01/2027 para outras —, recomenda-se monitorar publicações complementares do BCB que possam ajustar prazos ou detalhar novas linhas de dedução. Para acompanhamento sistemático de normas relacionadas ao BCB e a outros órgãos reguladores, a Eutrópio oferece monitoramento contínuo de publicações regulatórias em um único painel.